라이너의 새 보금자리를 찾아서
들어가며
애플, 구글, 페이스북과 같은 실리콘밸리 유수의 기업에 대한 얘기가 나올 때 빠지지 않고 등장하는 것이 구글, 페이스북 캠퍼스다. 흥미롭게도 이들은 모두 사옥을 캠퍼스라고 부른다. 마치 미국의 작은 대학도시나 마을처럼, 회사 내에서 모든 것을 해결하며 일에만 집중하게 하는 환경을 만들고 싶은 의지가 담겨있지 않나 싶다.
사무공간은 단순이 업무를 처리하는 공간의 의미를 넘어 회사의 비전과 철학이 담겨있는 공간이며 적어도 하루의 1/3 이상을 보내는 중요한 삶의 공간이다. 그래서 스타트업 채용시장에서도 좋은 인재를 유치하고 유지 관리하기 위해 사무공간에 들이는 노력이 점점 커지고 있다.
참고로, 라이너의 사무실도 연남동에 위치한 신축 건물에 있어 방문하는 손님마다 사무실이 예쁘다고 칭찬을 받는다. 신논현역의 어반하이브 건물을 설계한 유명한 건축가가 설계한 건물이라 그런지 주위 건물보다 훨씬 눈에 띈다. 그 전 사무실도 망원동 주택을 개조한 힙한 사무실이었고 커다란 테라스가 매력적인 멋진 공간이었다.
다시 돌아와서, 라이너 팀원의 수가 9명을 넘어가며 현재 사무실 공간이 답답하게 느껴지기 시작했고 마침 계약 만료일이 다가와 새 사무실을 알아보기 시작했다. 루크와 내가 평소에 가지고 있던 생각을 종합해 ‘라이너의 사무실 고르는 기준’을 먼저 세워보았다.
라이너의 사무실 고르는 기준
- 위치
- 홍대 및 강남
- 면적
- 70평~120평
- 20인이 넉넉하게 사용할 수 있는 공간
- 건물 외관
- 누가 봐도 멋진 외관.
- 적어도 낡아보이지 않는 외관.
- 건물 연식 및 컨디션
- 2000년대 이후에 준공된 건물.
- 천장 높이
- 적어도 현재 사무실 천장높이.
- 높으면 높을수록 좋다.
- 구조
- 정사각형 지양
- 정사각형은 사무실 구조를 다이내믹하게 구성하기 어려운 점이 있다.
- 직사각형 또는 ㄱ자, ㄷ자 지향
- 업무공간과 휴식공간의 분리가 쉽고 역동적인 공간 구성이 용이하다.
- 정사각형 지양
- 원하는 사무실의 이미지
- 넷플릭스 미드 ‘Billions’의 사무실
- 영화 ‘인턴’의 사무실
원래는 인테리어가 이미 어느정도 되어 있어서 들어가기만 하면 되는 수준을 원했지만 대형 건물로 오면서 그게 힘들어졌다. 보통 원상복구 조항이 있기 때문이고 이번엔 우리가 원하는 사무실의 이미지로 직접 인테리어하고 싶었던 것도 컸다. 사무실 위치는 우리가 항상 지냈던 홍대 인근의 사무실을 우선적으로 살펴보되, 개발자 채용에 유리한 강남 쪽 매물도 함께 고려해보기로 했다.
우선, 매물이 가장 많다는 사무실 전문 부동산 중개업체인 알스퀘어에 의뢰를 했다. 알스퀘어는 로컬 부동산과는 달리 다양한 지역의 매물을 동시에 제안해줄 수 있다는 것과 자체 데이터베이스 검색을 통해 가능 매물을 빠르게 파악하여 정래해준다는 점이 가장 큰 장점이었다.
다만, 로컬 부동산만이 알고있는 매물을 가지고 있지 않을 수 있다는 게 가장 큰 단점이어서 홍대와, 강남 두 지역의 로컬 부동산에도 동시에 의뢰하여 진행하였다. 각 부동산 중개업체에 우리가 원하는 사무실의 기준을 전달하였고 매물 리스트를 서면으로 전달 받아 사진, 가격, 기타조건 등으로 1차 스크리닝 후 마음에 드는 매물을 선정하여 현장 투어를 가보기로 했다.
부동산이 건낸 매물 상세 정보에서 주로 살펴봐야 할 부분은 다음과 같았다.
사무실 부동산 매물에서 주로 부분
- 면적
- 임대면적 / 전용면적
- 제곱미터 ↔ 평 쉽게 계산하는 법.
- 가격
- NOC 기준 비교
- NOC(Net occupancy cost)란 순 점유 비용이란 뜻으로 임차인이 실제 사용하는 전유(전용)면적당 지불하는 비용을 의미.
- 통상적인 임대료 : (보증금 * 보증금운용이율 + 임대료 + 관리비) / 연면적
- NOC: (보증금보증금 운용이율 /12개월 + 임대료 + 관리비)/(연면적전용률)
- 실질 NOC: (렌트프리를 고려한 임대료 + 관리비) / 전유면적 =(보증금 * 보증금운용이율 / 12 + 월임대료 (1-렌트프리/12) + 월관리비 ) / (연면적*전용률)
- 실제 오피스 마케팅 시 렌트프리가 2~4개월 제공되기에 렌트프리를 고려하는 경우가 많다.
- NOC 기준 비교
- 위치
- 역세권인지
- 역에서 걸어서 5분 내 거리 선호
- 중앙난방, 개별난방
- 한 층 전체 사용인지 나눠서 쓰는 건지.
- 화장실 내부에 있는지 외부에 있는지.
- 내부에 있어도 업무공간과 어느정도 떨어져 있으면 오케이.
- 주차대수
- 24시간 출입가능한지
- 공사 가능 시간
- 간판 설치 가능한지
- 노출 천장 시공 가능한지
- 가끔 안되는 곳 있음.
- 배관 및 배선이 지저분하게 되어 있으면 정리하는데 필요한 비용이 너무 많이 듦.
- 현장 투어
- 현장 방문하여 위 조건 다시 한 번 체크
- 계약
- 계약 시 살펴볼 내용
- 등기부등본
- 근저당 설정 비율
- 계좌 질권 설정 가능한지
- 안되면 근저당권 설정.
- 근저당 설정 최후순위가 불안하면, 보증보험 가입
- 보증보험 가입은 임대인이 진행해야함.
- 계약서에 보증보험 가입 협조 문구 넣기
- 건물 용도
- 근린생활시설 1, 2종에 따라 사무소 용도의 면적 제한이 있음.
- 건물 전체 기준.
- 1종
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설.
- 바닥면적의 합계: 30제곱미터 미만으로 제한.
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설.
- 2종
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설.
- 바닥면적의 합계: 500제곱미터 미만으로 제한.
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설.
- 바닥면적이란?
- 임대면적, 전용면적과는 다름.
- 가장 쉽게 볼 수 있는 곳은 건물대장.
- 다행이 483제곱미터.
- 구청에 문의해본 결과 자유업종이라 500제곱미터 넘어도 상관이 없다고 함.
- 근린생활시설 1, 2종에 따라 사무소 용도의 면적 제한이 있음.
- 가격협상
- 임차료
- 렌트프리
- 렌트프리는 임대료 없이 관리비만 징수하는 기간.
- 핏아웃
- Fit out은 인테리어공사기간, 입주 준비기간을 의미합니다. 관리비만 납부.
- TI
- 임대인이 임대를 유치하기 위해 임차인에게 제공하는 혜택으로 임차인의 인테리어 공사에 대한 지원을 하는 경우에 지급하는 금원을 뜻함.
- 렌트프리
- 중개수수료
- 법정 최고 수수료는 0.9%.
- 0.9% 내에서 협의 하에 정할 수 있음.
- 임차료
- 계약서
- 대형 건물 및 대기업에서 운영하는 건물일 경우 표준 임대차계약서가 아닌 자체 계약서를 사용.
- 살펴봐야할 다양한 조항들이 있음.
- 대형 건물 및 대기업에서 운영하는 건물일 경우 표준 임대차계약서가 아닌 자체 계약서를 사용.
- 등기부등본
- 계약 시 살펴볼 내용
나가며
이렇게 해서 홍대입구역 9번출구 인근의 멋진 사무실을 계약했다. 다음 편에서는 라이너 새 사무실 인테리어 과정에 대해 얘기해볼 예정이다.
